Menu
Het initiatief past bij de opgave van de groeiende stad om binnenstedelijk te voorzien in extra
woningen. De locatie wordt al vele jaren niet optimaal gebruikt en door het initiatief liggen er kansen
om functies en het (plan)gebied beter met elkaar te verbinden. De gemeente beoordeelt aan de hand van het
initiatief of een verdichting mogelijk en wenselijk is op de desbetreffende locatie. Dit wordt beoordeeld
aan de hand van de uitgangspunten van gezond stedelijk leven voor iedereen. Uit het
intentiedocument blijkt dat de gemeente kansen ziet op deze locatie. De opgenomen onderzoeksvragen geven
aanleiding om een aantal onderwerpen verder uit te werken.
De verwachting is dat in het najaar van 2021 vooronderzoeken en de planuitwerking, op basis van de onderzoeksvragen uit het intentiedocument, plaatsvinden. De uitwerking van de onderzoeksvragen uit het intentiedocument moet door het gemeentebestuur worden vastgesteld. Daarna moet het plan nog juridisch planologisch worden mogelijk gemaakt en een vergunning worden aangevraagd en verleend. De verwachting is dat op zijn vroegst eind 2022 kan worden gestart met de bouw.
Ongeacht de hoogte (vier lagen of meer) moeten stedenbouwkundige studies worden verricht. Het huidige standpunt hierin van de gemeente is vastgelegd in het intentiedocument. Daarin worden aangaande de hoogte onderzoeksvragen gesteld voor het vervolgtraject.
Op basis van de stedenbouwkundige voorstudies menen de initiatiefnemers dat een gebouw van acht lagen geen afbreuk zou doen aan het stedenbouwkundig ensemble in en rond het plangebied. In het intentiedocument zijn vragen opgenomen over de stedenbouwkundige inpassing van het initiatief, bijvoorbeeld over de hoogte, het volume en de uitstraling van het plan. Het huidige standpunt van de gemeente hierover is vastgelegd in het intentiedocument. Daarin worden aangaande de hoogte onderzoeksvragen gesteld voor het vervolgtraject.
Het initiatief zoals omschreven in het intentiedocument is zeven lagen hoog, plus een terugliggende achtste bouwlaag. Dit is twee tot drie lagen hoger dan de naastgelegen gebouwen. In het intentiedocument zijn onderzoeksvragen met betrekking tot de hoogte van het project opgenomen. De definitieve hoogte van het initiatief ligt nu nog niet vast.
Vanwege de afstand tot de naastliggende percelen is dit met acht bouwlagen onwaarschijnlijk. De initiatiefnemers zullen een bezonningsstudie uitvoeren en de resultaten hiervan delen.
De beoogde nieuwbouw is geprojecteerd op de locatie van de huidige gebouwen. Zij past weliswaar niet exact binnen de huidige contouren, maar wel binnen de huidige kavels. Een planologische procedure is benodigd om het initiatief passend te maken.
Privacy is lastig te beoordelen, omdat het subjectief is. Wij gaan graag in gesprek over mogelijke oplossingen om inkijk te beperken. Wij hebben hier, bijvoorbeeld bij de afstand tussen de gebouwen en de beoogde oriëntatie op het plantsoen/park, al over nagedacht.
De beoogde nieuwbouw ligt ten oosten van Tuinenpark Ons Buiten. Er moeten nog schaduwstudies plaatsvinden, maar het is onwaarschijnlijk dat Tuinenpark Ons Buiten wordt gehinderd (bij zonsopkomst) door schaduw. Dit dient nader te worden onderzocht.
Er kan sprake van planschade zijn als een onroerend goed, bijvoorbeeld een woning, in waarde daalt door een planologische maatregel, zoals de bouw van nieuwe woningen. Mocht u vinden dat de uiteindelijke ontwikkeling in de omgeving van uw woning zorgt voor waardevermindering, dan kunt u een beroep doen op (wettelijk vastgelegde) planschade. Op deze website vindt u meer informatie over planschade. Het uitgangspunt van dit initiatief is dat het waarde toevoegt aan haar omgeving. De initiatiefnemers gaan gedurende het proces graag in gesprek met eenieder over de punten waarop iemand meent dat waardevermindering kan ontstaan.
De exacte footprint van de nieuwe ontwikkeling is nog niet bekend. De footprint volgt uit de beantwoording van de onderzoeksvragen uit het intentiedocument.
Dat is zeker mogelijk. Wij zijn van mening dat bij een hedendaagse herontwikkeling duurzaamheid hoog in het vaandel moet staan. Hittestress, waterbuffering en klimaatadaptiviteit zijn daar onderdeel van. De gemeente toetst de uitwerking van het initiatief aan geldende wet- en regelgeving op dit gebied.
Het huidige bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van het initiatief zoals opgenomen in het intentiedocument niet mogelijk. Er is een wijziging van het bestemmingsplan en bijbehorende procedures nodig om het initiatief mogelijk te maken.
Voor het windklimaat in de openbare ruimte gebruikt de gemeente de NEN-norm ‘Windhinder en windgevaar in de bebouwde omgeving’ 8100:2006 als richtlijn om drempelsnelheden en overschrijdingscriteria bij verschillende functies vast te stellen. De initiatiefnemers moeten later in het proces onderzoeken hoe de ontwikkeling past binnen deze normen.
Op basis van de stedenbouwkundige voorstudies menen de initiatiefnemers dat een gebouw van acht lagen geen afbreuk zou doen aan het stedenbouwkundig ensemble in en rond het plangebied. In het intentiedocument zijn vragen opgenomen over de stedenbouwkundige inpassing van het initiatief, bijvoorbeeld over de hoogte, het volume en de uitstraling van het plan. Het huidige standpunt van de gemeente hierover is vastgelegd in het intentiedocument. Daarin worden aangaande de hoogte onderzoeksvragen gesteld voor het vervolgtraject.
Het initiatief zoals omschreven in het intentiedocument is zeven lagen hoog, plus een terugliggende achtste bouwlaag. Dit is twee tot drie lagen hoger dan de naastgelegen gebouwen. In het intentiedocument zijn onderzoeksvragen met betrekking tot de hoogte van het project opgenomen. De definitieve hoogte van het initiatief ligt nu nog niet vast.
Vanwege de afstand tot de naastliggende percelen is dit met de acht bouwlagen zoals gedeeld in het intentiedocument onwaarschijnlijk. De initiatiefnemers zullen een bezonningsstudie uitvoeren wanneer er meer duidelijkheid is omtrent het plan en de resultaten hiervan delen.
De initiatiefnemers hebben een initiatief ingediend met 18% woningen in de sociale huur en 55% woningen in het middenhuursegment. Deze categorieën gelden als `betaalbaar’ in de gemeente Utrecht.
Zoals opgenomen in het intentiedocument hebben de initiatiefnemers van Aartsbisschop Romerostraat 330-338, Rejoko Beheer B.V. (namens Kinderdagverblijven Utrecht B.V.) en de familie Stigter een herontwikkeling voor ogen van rond de 70 appartementen. Het beoogd woonprogramma is conform de gegeven percentages in de vraag (18% in de sociale huur, 55% in het middenhuur segment en 27% in de niet- gereguleerde vrije sector). In de Woonvisie 2019 “Utrecht beter in Balans” wordt voor deze locaties in deze wijk een bijdrage aan toename van sociale huur als beweegrichting aangegeven. In het intentiedocument is een onderzoeksvraag opgenomen over het woonprogramma: “Hoe kan het woonprogramma in de sociale voorraad en aan middenhuur voldoen aan de Woonvisie 2019?” De gemeente legt in het intentiedocument dus focus op dit onderwerp. De inschatting van wenselijkheid in het intentiedocument is uitdrukkelijk nog geen akkoord op het voorgestelde programma/initiatief. De initiatiefnemers zijn bereid om het gewenste woonprogramma te onderzoeken in de definitiefase. In deze fase wordt aan de hand van de geformuleerde onderzoeksvragen integraal onderzocht of en onder welke voorwaarden het initiatief daadwerkelijk wenselijk en (financieel)haalbaar is.
Het huidige bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van het initiatief zoals opgenomen in het intentiedocument niet mogelijk. Er is een wijziging van het bestemmingsplan en bijbehorende procedures nodig om het initiatief mogelijk te maken.
Het ingediende initiatief zoals beschreven in het intentiedocument bestaat uit een mix van sociale huur (18%), middenhuur (55%) en vrije sector huur (27%). In het intentiedocument zijn onderzoeksvragen over het type woningen opgenomen, die nog beantwoord moeten worden. Die gaan onder andere over de verdeling van het type woningen.
Op basis van het geldende bestemmingsplan is het mogelijk om horeca op de begane grond van huisnummers 332-338 te realiseren. Het gaat om horeca in de categorie B van de lijst van horeca activiteiten. Er wijzigt niets in het huidige niveau van de horecabestemming. Daarmee blijft categorie B in stand. De initiatiefnemer wenst een prettige woonomgeving voor zowel de huidige als de nieuwe bewoners.
De initiatiefnemers kennen de wens voor een dergelijke functie en trachten daaraan tegemoet te komen. De initiatiefnemers zoeken naar een functie die de buurt verrijkt en financieel haalbaar is.
In het intentiedocument zijn onderzoeksvragen over groen opgenomen, bijvoorbeeld over het toevoegen van bomen. Er moet nog een ontwerp voor de openbare ruimte worden opgesteld. De huidige stand van zaken is dat het plantsoen groen blijft en dat de openbare ruimte kwalitatief hoogwaardiger wordt gemaakt. De ambitie is om extra groen toe te voegen door de parkeerplaatsen te verdiepen en daarbovenop groen toe te voegen. Landschapsarchitect Sant & Co.is betrokken bij het project.
De inrichting van het groen wordt meegenomen in het plangebied. Niet om het te bebouwen, maar om het kwalitatief te verbeteren en te integreren in het ontwerp voor de nieuwbouw.
De gronden van zowel het groen als die waar de gebouwen van de initiatiefnemers op staan, zijn eigendom van de gemeente. De percelen van de initiatiefnemers zijn in erfpacht uitgegeven.
Om tot realisatie van een bouwproject te komen, moeten diverse milieukundige en ecologische onderzoeken worden gedaan. De gemeente toetst deze onderzoeken en schrijft op basis van wet- en regelgeving voor hoe moet worden omgegaan met de resultaten van dit onderzoek en welke maatregelen er eventueel getroffen moeten worden. Daar moeten de initiatiefnemers aan voldoen.
Hoewel de exacte locatie van de nieuwbouw nog niet vaststaat, zijn de huidige locatie en de geprojecteerde locatie voor nieuwbouw en tuin ongeveer hetzelfde.
In het intentiedocument verzoekt de gemeente de initiatiefnemers het omliggende plantsoen en overige openbare ruimte te betrekken in het ontwerp. Uitgangspunt daarbij is dat er een kwalitatief hoogwaardiger buitenruimte wordt gerealiseerd. De invulling van het groen vormt onderwerp van gesprek tijdens het participatieproces.
In de volgende fasen moet worden aangetoond hoe de plannen voldoen aan geldende wet- en regelgeving.
Indien uit het participatieproces blijkt dat vraag is naar een speelgelegenheid, kan dit worden meegenomen in de inrichting van de openbare ruimte.
Het aantal parkeerplaatsen volgt uit het parkeerbeleid van de gemeente. Op basis van de normen en het type woningen en voorzieningen wordt het aantal te realiseren parkeerplaatsen berekend. Het is nu nog te vroeg om te kunnen zeggen hoeveel parkeerplekken dat precies zijn, omdat het programma van de ontwikkeling nog niet vastligt. De parkeerplaatsen worden (half) verdiept in een parkeerkelder gerealiseerd.
In het intentiedocument is een eerste inschatting gemaakt dat de extra verkeersbewegingen en -afwikkeling moet passen. Het werkelijke effect van de nieuwbouw en bijbehorende verkeersbewegingen moet in de vervolgfase nader worden onderzocht.
De nieuwe bewoners worden vooraf geïnformeerd over de parkeermogelijkheden bij hun nieuwe woning. Wanneer nieuwe bewoners meer auto’s hebben dan het aantal plekken waarover ze kunnen beschikken dan zullen zij mogelijk parkeren op de openbare parkeerplekken in de omgeving. Indien er sprake is van betaald parkeren, kunnen nieuwe bewoners geen parkeervergunning aanvragen. Betaald parkeren in de omgeving maakt het minder aantrekkelijk voor nieuwe bewoners om hun auto’s langdurig in de omgeving te parkeren. Bewoners en bedrijven mogen stemmen over het wel/niet invoeren van betaald parkeren als sprake is van een hoge parkeerdruk. Zie ook antwoord op de vraag ‘Wordt betaald parkeren ingevoerd?’. Via de Slim Melden App kan parkeeroverlast worden gemeld.
Het invoeren van betaald parkeren is niet afhankelijk van dit initiatief. Betaald parkeren kan alleen ingevoerd worden wanneer de parkeerdruk hoog is, er minimaal 8 van de 10 parkeerplekken bezet zijn (parkeerdrukmeting) en uit een stemming blijkt dat een meerderheid voor betaald parkeren is (draagvlakmeting). Dit zijn vaste stappen uit de procedure invoering betaald parkeren. In het kort houdt de procedure invoering betaald parkeren het volgende in:
1) Onderzoek naar parkeerdruk en autobezit
2) Bij hoge parkeerdruk stemming organiseren
3) Blijkt uit de draagvlakmeting een meerderheid voor betaald parkeren, dan voert de gemeente betaald parkeren in. Is een meerderheid tegen dan voert de gemeente geen betaald parkeren in.
De gebieden waar betaald parkeren onderzocht kan worden zijn aangewezen door de gemeenteraad. De indeling van de gebieden kunt u hier zien. In een deel van Voordorp ervaren bewoners op dit moment parkeeroverlast. Dit blijkt uit het toenemend aantal meldingen die de gemeente ontvangt. Mogelijk dat de parkeeroverlast nog verder toeneemt als per 1 april a.s. in de Sartreweg en omgeving betaald parkeren ingevoerd wordt. Betaald parkeren kan een oplossing zijn om de parkeeroverlast te verminderen. We gaan daarom binnenkort in gesprek met een groep bewoners die melding hebben gemaakt van parkeeroverlast.
De gemeente kan planologisch een bestemming mogelijk maken en (exploitatie)vergunningen verlenen. Door middel van toezicht en handhaving kan de gemeente, mocht dat nodig zijn, ingrijpen als niet aan eisen of regels wordt voldaan. De initiatiefnemers wensen een prettige woonomgeving voor zowel de huidige als de nieuwe bewoners.
De initiatiefnemers willen in hun ontwikkeling graag het kinderdagverblijf en horeca/retail een plek geven. In het intentiedocument wordt ook gesproken over het initiatief voor een buurtvoorziening. De invulling van het groen vormt onderwerp van gesprek tijdens het participatieproces.
Op basis van het geldende bestemmingsplan is het mogelijk om horeca op de begane grond van huisnummers 332-338 te realiseren. Het gaat om horeca in de categorie B van de lijst van horeca activiteiten. Er wijzigt niets in het huidige niveau van de horecabestemming. Daarmee blijft categorie B in stand. De initiatiefnemer wenst een prettige woonomgeving voor zowel de huidige als de nieuwe bewoners.
De initiatiefnemers kennen de wens voor een dergelijke functie en trachten daaraan tegemoet te komen. De initiatiefnemers zoeken naar een functie die de buurt verrijkt en financieel haalbaar is.
De initiatiefnemers staan hier zeker voor open, mede in het kader van de onderzoeksvragen die hieromtrent zijn gesteld in het intentiedocument.
De initiatiefnemers willen in de nieuwe ontwikkeling graag het kinderdagverblijf in de huidige omvang laten terugkomen. Mocht daar in de loop van het proces verandering in komen, dan wordt dat vanzelfsprekend gedeeld in het participatieproces.
De initiatiefnemers willen in de nieuwe ontwikkeling graag het kinderdagverblijf in de huidige omvang laten terugkomen. Of dit tijdens de bouw mogelijk is, is afhankelijk van hoe het plan vormgegeven kan worden en fasering van de realisatie. Uiteraard hoopt de initiatiefnemer dat tijdens de realisatie de kinderopvang gewaarborgd blijft. Hiervoor treedt de initiatiefnemer tijdig in overleg met het kinderdagverblijf.
De initiatiefnemers willen dit graag onderzoeken. In samenhang en in samenwerking met een andere functie wordt de buurtfunctie wellicht haalbaar. De initiatiefnemers hebben hier ervaring mee en ideeën die zij graag met de buurt willen delen.
Zoals tijdens de eerste bijeenkomst aangegeven is het op een aantal onderwerpen mogelijk om samen te werken, zoals de herinrichting van de openbare ruimte en de invulling van het groen. Op andere onderwerpen worden participanten om advies gevraagd, zoals over de architectuur van de toekomstige bebouwing. Voor alles geldt dat de initiatiefnemers aan zowel de gemeente als participanten moeten uitleggen waarom zij adviezen van participanten wel of niet verwerken.
Het recent vastgestelde bestemmingsplan voor Voordorp en de Voorveldse Polder is een omzetting van de geldende beheersverordening naar de nieuwe systematiek van Utrechtse bestemmingsplannen in voorbereiding op de komst van de Omgevingswet. De ladder voor stedelijke ontwikkeling is niet aan de orde, omdat dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt. Vandaar dat in het bestemmingsplan ook niet wordt gesproken over de mogelijkheden voor nieuwe bebouwing. Het bestemmingsplan geeft namelijk geen ruimte voor nieuwe bebouwing. Om het initiatief mogelijk te maken, moet het bestemmingsplan worden gewijzigd.
Het is mogelijk dat de ontwikkeling niet doorgaat. Bijvoorbeeld omdat er geen financieel haalbaar plan mogelijk blijkt voor de ontwikkelaar. Of omdat de gemeente en de ontwikkelaar niet uit de beantwoording van de onderzoeksvragen komen. De mogelijkheid dat het initiatief niet doorgaat, blijft bestaan totdat een omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden.
Het is goed om onderscheid te maken in de verschillende manieren waarop het mogelijk is iets van het initiatief te vinden. Eerst start het participatieproces. De ontwikkelaars maken een aanpak voor de participatie gezamenlijk met de gemeente. De gemeente is actief aanwezig bij participatiemomenten, zoals gesprekken en bijeenkomsten. De gemeente denkt mee over uitnodigingen naar de buurt, de opzet van een participatiemoment en de gemeente redigeert gemaakte verslagen. Het is gebruikelijk dat initiatiefnemers het participatieproces voor een ruimtelijke ontwikkeling in de gemeente Utrecht organiseren.
Naast het participatieproces volgt een consultatieproces. De bouwenvelop, een document met ruimtelijke randvoorwaarden voor het initiatief, wordt in concept vrijgegeven door het college van burgemeester en wethouders. Eenieder mag hier een reactie op geven. Deze reacties worden gebundeld, voorzien van een antwoord en waar nodig leidt dit tot aanpassingen van de bouwenvelop. Het college stelt vervolgens de bouwenvelop en de reacties met antwoorden vast.
Tenslotte moet het initiatief planologisch juridisch mogelijk worden gemaakt. Dit betekent dat het moet passen binnen het bestemmingsplan. Dit is op dit moment niet het geval. Ook tijdens dit proces is het mogelijk om naar de gemeente te reageren, via wettelijke beroepsprocedures.
De twee erfpachters hebben het initiatief genomen om nieuwbouw op deze locatie te realiseren. In het intentiedocument worden diverse opgaven benoemd, zoals binnenstedelijke voorzien in extra woningen, het vergroten van de samenhang tussen het omliggend parkje en tuinenpark Ons Buiten en omliggende buurten, het versterken van de locatie als ontmoetingsplek voor de wijk, het toevoegen van levendigheid en het stedenbouwkundig inpassen van een dergelijke ontwikkeling. Door opgaven te benoemen en de onderzoeksvragen op te nemen, geeft de gemeente richting aan het vervolgonderzoek naar haalbaarheid en wenselijkheid van het initiatief van de eigenaren. Het uitgangspunt is het initiatief van de twee erfpachters om te komen tot een plan dat past bij de wensen, eisen en ambities van de gemeente. Het intentiedocument beschrijft opgaven die in de nadere uitwerking van het initiatief een plek krijgen en onderdeel uitmaken van de gegeven
onderzoeksvragen.
De gemeente verstuurt wijkberichten naar de directe omgeving van een initiatief. We hebben er bewust voor gekozen dit wijkbericht in een voor de gemeente flink gebied te verspreiden, namelijk naar meer dan 550 adressen. Deze keuze voor een relatief groot verspreidingsgebied is gemaakt op basis van de betrokkenheid in de buurt bij dit initiatief. Naast de fysieke verspreiding is het project ook nog digitaal onder de aandacht gebracht door de kanalen van het Wijkbureau, bijvoorbeeld via de digitale nieuwsbrief met 3200 abonnees. Tenslotte is het wijkbericht ook als bestand direct naar betrokkenen gestuurd. Iedereen die op de hoogte wil blijven van het initiatief kan zich aanmelden bij a.romerostraat@rejoko.nl om toekomstige uitnodigingen per e-mail te ontvangen.
De rol van het projectteam van de gemeente is om het plan te toetsen aan het intentiedocument en geldende wet- en regelgeving, toe te zien dat het participatieproces goed verloopt en te waarborgen dat de onderzoeksvragen voldoende worden beantwoord. Het gemeentelijk projectteam zorgt voor een integrale afweging van het initiatief op de diverse thema’s zoals benoemd in het intentiedocument. Daarnaast bereidt het gemeentelijke projectteam de bestuurlijke besluitvorming voor.